دفتر ثبت معاملاتی چیست؟

یک دفتر اسناد رسمی (یا دفتر اسناد عمومی) در حقوق عرفی نهادی مدنی و که معمولاً متشکل از یک مأمور دولتی است که توسط دولت برای ارائه خدمت به مردم برای موارد غیر-متنازع فیه از قبیل اعمال حقوقی و سپردن اختیارات تام و کسب و کار خارجی و بین المللی تعیین می شود.برخی از عملکرد اصلی دفتر اسناد رسمی شامل تصدیق ها، اقرارنامه ها و اظهارنامه های قانونی، و تصدیق و اجرای کلاس های خاصی از اسناد، و تأیید و تصدیق اعمال حقوقی و نقل و انتقالات، و ارائه رونوشت یا کپی اسناد انجام برخی اقدامات رسمی و قانونی دیگر از قبیل ارائه نمونه های رونوشت یا کپی از اسناد دفترخانه ای و انجام برخی دیگر از اقدامات رسمی بسته به حوزه قضایی می باشد.
تشکیلات دفتر اسناد رسمی در «حقوق رومی – ژرمنی» تا حدود زیادی دارای شکلی دفتر ثبت معاملاتی چیست؟ سازمان یافته می باشد و در حقوق فرانسه، سوئیس و آلمان در تضمین امنیت معاملات در کشورهای یادشده نقش دارد.
طبق قطعنامه ای که به اتفاق آراء نظام های سردفتری عضو اتحادیه اروپایی در ۲۳ مارس ۱۹۹۰ در اجلاس مادرید به تصویب رسید: «سردفتر مأمور به انجام خدمات عمومی است که به نمایندگی از حکومت برای اسناد تنظیمی، نگهداری، رسمیت و قدرت اثباتی و اجرایی را تضمین می کند.»
سردفتر برای آن که در انجام حرفه خود از استقلال لازم برخوردار باشد، در چارچوب یک شغل آزاد که موضوع آن اعمال حقوقی غیرترافعی است، فعالیت می کند.

اقامه و فسخ اسناد در دفاتر اسناد رسمی

بررسی نحوه عمل دفاتر اسناد رسمی در فسخ و اقاله اسناد گویای این حقیقت است که رویه واحدی در این زمینه وجود ندارد به گونه ای که برخی از دفاتر مبادرت به فسخ و اقاله اسناد در ستون ملاحظات دفتر نموده و گروهی دیگر نیز با تنظیم اقرارنامه فسخی ویا سند اقاله به این امر خطیر می پردازند و ما در این نوشتار برآنیم تا ضمن بررسی و ریشه یابی این دوگانگی ، شیوۀ صحیح فسخ و اقاله اسناد در دفاتراسناد رسمی رابا استناد به قوانین و مقررات و بخشنامه های ملاک عمل ارائه نماییم ، باشد که در اتخاذ رویه واحد همکاران مؤثر واقع شود .
تعاریف – اگرچه غایت اصلی این مبحث پرداختن به تعاریف فسخ و اقاله ، ماهیت حقوقی آن دو ، وجوه اشتراک و افتراق آنها و آثار مترتب برهریک از دو عنوان حقوقی یاد شده نیست ، لیکن برای ورود به بحث لاجرم تعاریفی هر چند ناقص از آن دوارائه می شود .

ماده 219 قانون مدنی مقرر می دارد : "عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین وقائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به سبب قانونی فسخ شود ."
« عقد لازم پس از آنکه طبق قانون واقع شد به دستور ماده 219 قانون مدنی بین متعاملین و قائم مقام قانونی آنان لازم الاتباع است و باید مفاد آن را به موقع اجرا گذارند ونمی توانند هر موقع که بخواهند آن را برهم زنند مگر در دومورد 1 – اقاله 2- فسخ به علت قانونی »

هر چند بنا به عقیده اکثر نویسندگان حقوقی این ماده مبین اصل لزوم قراردادها است اما برخی نیز معتدند ماده مذکور شامل عقود لازم و جایز می شود یعنی جز در مورد فسخ و اقاله باید به تعهدات ناشی از عقود عمل کرد و در صورت تخلف متعهدله ناشی از عقود عمل کرد و در صورت تخلف متعهدله می تواند متعهد را الزام کند.
تعریف اقاله : قانون مدنی اقاله را یکی از اسباب سقوط تعهدات به شمار آورده و در ماده 283 در تعریف اقاله می گوید « بعد از معامله طرفین می توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ نمایند ».
« اقاله در لغت عرب به معنی خلاص نمودن کسی است از چیزی که دچار آن می باشد و در اصطلاح حقوقی اقاله و تفاسخ برهم زدن عقد به تراضی طرفین معامله می باشد همچنان که دو نفر می توانند طبق ماده 10 قانون مدنی از آزادی اراده در امور مالی خود استفاده نمایند و قرارداد منعقد و در مقابل یکدیگر تعهد کنند یا یکی مالی را به دیگری منتقل نماید .طبق ماده 283 قانون مدنی پس از انجام معامله نیز می توانند از آزادی اراده در امور مالی خود استفاده نموده و عقدی را که قبلاً منعقد ساخته اند به تراضی اقاله و تفاسخ نمایند بنابراین اقاله در تمام عقود لازم ممکن است یافت شود مگر در عقد نکاح که از امور غیرمالی است و وقف که جنبۀ اجتماعی دارد».

تعریف فسخ : گرچه قانون مدنی مشخصاً تعریفی از فسخ به دست نداده است اما از تعریف اقاله در ماده 283 آن قانون که برهم زدن طرفین عقد را به تراضی ، تفاسخ نامیده است به خوبی مستفاد است که فسخ عبارت است از برهم زدن یک طرفه عقد وبدون رضایت و حتی در پاره ای از موارد بدون اطلاع طرف دیگر آن. « فسخ عبارت است از انحلال ارادی که به تصمیم یکی از دو طرف انجام می شود این عمل حقوقی بر خلاف اقاله که در شمارقراردادها می آید ایقاع است و نیاز به تراضی ندارد » .
« برگشت آثار عقد توسط فسخ باید به وسیله یک طرف عقد باشد و اگر به توافق طرفین ایجاد شود آن را اقاله نامند نه فسخ واسم دیگر اقاله تفاسخ است ( ماده 283 قانون مدنی ) فسخ نیز یکی از اسباب سقوط تعهدات است بنابراین سقوط تعهدات منحصر به آنچه در ماده 264 قانون مدنی گفته شده نیست ».

اجمالاً آنکه فسخ و اقاله هر دو یک عمل حقوقی ارادی هستند با این تفاوت که اقاله عمل حقوقی دو یا چند طرفه و فسخ عمل حقوقی یک طرفه می باشد که باید به منصه ظهور برسند همچنان که ماده 284 در این خصوص می گوید : « اقاله به هر لفظ یا فعلی واقع می شود که دلالت بر به هم زدن معامله بنماید ».
ماده 449 نیز در مورد فسخ با همان عبارت مقرر می دارد : « فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می شود ».
فسخ واقاله اسناد در دفاتر اسناد رسمی :
ماده 104 آیین نامه قانون ثبت مصوب 1317 آورده است :
« در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک ، سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک به طریق آتی ثبت می شود .

در موقع فسخ معاملات نیز سردفتر لاشه سند باطل شده و آگهی فسخ را به اراده ثبت بفرستد تا در ملاحظات دفتر املا ک قید گردد . » همان گونه که ملاحظه می شود در آیین نامه قانون ثبت صرفاً کلمه فسخ را به کار برده و نه تنها از اقاله سخنی به میان نیاورده بلکه نحوه عمل دفاتر در فسخ سند را نیز به سکوت گذاشته است و تنها به تکلیف دفترخانه در ارسال لاشه سند باطل شده و آگهی فسخ به اداره ثبت بسنده کرده است .

در قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 15/3/1316 نیز گرچه هم اکنون منسوخه و غیرقابل استناد است ، هیچ اشاره ای به نحوه اقاله و فسخ اسناد در دفاتر اسناد رسمی نشده بود ، لیکن در ماده 23 آیین نامه ( نظامنامه ) قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 14/2/1317 آمده است :

« دفاتر اسناد رسمی در مورد اقاله و فسخ معاملات باید به طریق ذیل عمل کنند ؛
الف – در صورتی که یکی از متعاملین بخواهد از حق خیار خود استفاده نماید بایستی پس از احراز حق مزبور فسخ معامله در حاشیه سند و ثبت دفاتر قید شده و به امضاء کسی که معامله را فسخ نموده برسد سردفتر باید امضاء شخصی مزبور و وقوع فسخ را تصدیق و امضاء نماید ( همین عمل را عیناً چنانچه دفتر اسناد رسمی دارای نماینده باشد ) باید در دفتر خود بنماید دراین مورد زدن مهر باطل شد مورد نخواهد داشت .

ب- در صورتی که طرفین برای اقاله به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند باید پس از اقاله معامله در ستون ملاحظات دفتر ، سند معامله ابطال و مهر ( باطل شد ) روی سند وثبت دفتر زده شود در مورد املاک چنانچه اقاله گردد خلاصه معاملات به دفتر املاک ارسال گردد .
علی الظاهر تا قبل از تصویب قانون مالیات های مستقیم مصوب 1345 مبنای کار دفاتر در فسخ و اقاله ، ماده 23 استنادی فوق الاشعار بود تا اینکه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به موجب بخشنامه هایی که ذیلاً به آنها اشاره می شود و بر اساس ماده 42 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1345 تغییراتی در روش عمل دفاتر اسناد رسمی به وجود آورد .

بند 75مجموعه بخشنامه های ثبتی: « فسخ معاملات باید پس از ثبت در ردیف دفتر جاری طبق ماده 42 قانون مالیات های مستقیم و اخذ امضاء از فسخ کننده و اخبار در ستون ملاحظات ثبت مربوطه در دفتر سردفتر ، در ستون ملاحظات سند مالکیت هم ثبت شده و به امضاء فسخ کننده برسد و اطلاع نامه فسخ نیز ظرف پنج روز به اداره ثبت محل تحویل گردد ».

بند 108 مجموعه بخشنامه های ثبتی : « در ا جرای ماده 42 قانون مالیات های مستقیم مصوب اسفند 1345 فک دین کلاً یا جزئاً و فسخ اسناد به طور کلی باید تحت شماره و تاریخ در ردیف اسناد ثبت و مدلول آنها با ذکر شماره و تاریخ در ملاحظات ثبت مورد فسخ توضیح داده شود بدیهی است احراز صحت فسخ با مسئول دفترخانه می باشد » .

با تصویب قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 که از اول فروردین سال 1368 لازم الاجرا گردید ثبت فسخ و اقاله معالات در دفتر جاری و تحت شماره علی حده منتفی و ملغی گردید متعاقب آن به دلیل ناهماهنگی دفاتر اسناد رسمی در اعمال حق فسخ و اقاله اسناد بخشنامه شماره 5001/18 کانون سردفتران و دفتریاران ( وحدت رویه ) که به موجب نامه های شماره 13703/34-7/121380و349/34-18/1/1381 مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک واقع گردیده صادر و ابلاغ شد براساس بخشنامه اخیرالتصویب « چنانچه اقاله در دفتر تنظیم کننده سند معامله صورت پذیرد مراتب اقاله با توجه به بند ب ماده 23 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 در ملاحظات ثبت مربوطه و در حاشیه سند قید و اطلاع نامه فسخ با عنایت به ماده 104 آیین نامه قانون ثبت و بندهای 75 و 102 مجموعه بخشنامه های ثبتی به ثبت محل اعلام می گردد ، لیکن چنانچه اقاله در دفتر خانه تنظیم کننده سند و ثبت مربوطه اعلام میدارد».

اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه شماره 1307/7 مورخ 13/2/1371 دربارۀ چگونگی اقاله عقد صلح چنین گفته است : « با توجه به ماده 760 قانون مدنی و بند ب ماده 23 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 اقاله عقد صلح مستلزم حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی و ثبت اقاله در ستون ملاحظات دفتر وابطال معامله و زدن مهر باطل شد روی سند و ثبت دفتر و اعلام به دفتر املاک می باشد ، صرف زدن مهر باطل شد روی سند کافی برای اثبات اقامه عقد صلح نخواهد بود».

بنابراین ملاحظه می شود که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تأیید نظریات کانون سردفتران و دفتریاران که در راستای بند ب ماده 66 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 25/4/1354 به عنوان وحدت رویه اتخاذ شده و نیز اداره محترم حقوقی قوه قضاییه پس از لازم الاجرا شدن قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 مبنای عمل دفاتراسناد رسمی درفسخ و اقاله اسناد را ماده 23 آیین نامه (نظامنامه ) دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 عنوان نموده اند در نتیجه هر چند با تصویب قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 و و آیین نامه های آن بحث بر سر بقاء یا نسخ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 تاکنون بی نتیجه مانده است به هر روی دفاتر اسناد رسمی به دلیل فقدان مقررات دیگری غیر از آنچه در ماده 23 آیین نامه متنازع فیه آمده است و به ویژه با عنایت به تأیید و تأکید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به اجرای ماده مورد اشاره در خصوص فسخ و اقاله اسناد ، ناگزیر از تبعیت از بخشنامه های سازمان ثبت خواهند بود با این توضیحات تکالیف دفاتر اسناد رسمی را دردو مقوله فسخ و اقاله اسناد می توان به شرح ذیل تفکیک نمود :

فسخ سند در دفتر تنظیم کننده سند :

1 ـ احراز حق فسخ
2ـ سؤال از اداره اجراء در صورتی که نسبت به سند اجراییه صادر شده باشد ( بند 66 مجموعه بخشنامه های ثبتی )
3ـ فسخ معامله در حاشیه سند و ثبت دفتر
4ـ امضاء فسخ کننده در حاشیه سند و ثبت دفتر
5 ـ تصدیق امضاء فسخ کننده و اعلام فسخ توسط سردفتر و امضاء او .
6 ـ ارسال لاشه سند باطل شده و آگهی فسخ به اداره ثبت مربوطه در خصوص املاک
اقاله سند در دفتر تنظیم کننده سند :
1ـ سؤال از اداره اجرا در صورتی که نسبت به آن اجراییه صادر شده باشد ( بند 66 مجموعه بخشنامه های ثبتی )
2ـ اقاله معامله در ستون ملاحظات دفتر
3ـ ابطال سند معامله و زدن مهر باطل شد روی سند و ثبت دفتر
4ـ ارسال خلاصه اقاله به ثبت مربوطه در خصوص املاک

فسخ و اقاله سند در دفتر غیر از دفتر تنظیم کننده سند

آنچه در فوق به عنوان تکالیف دفاتر اسناد رسمی در فسخ و اقاله تقریر شد موقعی قابل اعمال است که دفتر تنظیم کننده سند قصد فسخ و یا اقاله آن را داشته باشد اما وقتی متعاملین یا یکی از آنها به دفتری غیر از دفتر تنظیم کننده سند مراجعه و تقاضا و اعمال حق فسخ و یا اقاله آن را می نمایند تکلیف این دفتر خانه را با توجه به بند 66 مجموعه بخشنامه های ثبتی می توان به صورت ذیل خلاصه نمود :

1ـ پرسش از دفتر خانه تنظیم کننده سند قبلی مبنی بر اینکه آیا نسبت به سند مورد تقاضا اجراییه صادر شده است یا خیر ؟
2- پرسش از اداره اجرای ثبت در صورتی که نسبت به سند صدور تقاضا از دفترخانه تنظیم کنند سند اجراییه صادر شده باشد .
3 ـ تنظیم سند اقرارنامه مبنی بر فسخ سند و یا سند اقاله حسب مورد
4 ـ ارسال رونوشت اداری اقرارنامه و یا اعلام مراتب اقاله به دفترخانه قبلی جهت درج در ستون ملاحظات سند پیشین .

پرسشی که ممکن است در اینجا مطرح شود این است که وظیفه ارسال آگهی فسخ ( اطلاع نامه فسخی ) و یا خلاصه اقاله دراین حالت با کدام دفترخانه کیست ؟ دفترخانه تنظیم کننده سند نخست و یا دفترخانه تنظیم کننده اقرارنامه فسخ و یا اقاله نامه ( سند اقاله ) ؟
به موجب بخشنامه شماره 5001/18 مورخ 31/1/81 و بند بخشنامه شماره 12549/41 مورخ 20/2/85 کانون سردفتران و دفتریاران ( وحدت رویه ) وظیفه ارسال آگهی فسخ و اطلاع نامه فسخی در مورد فسخ و یا خلاصه اقاله به ثبت مربوطه از تکالیف دفترخانه تنظیم کننده اقرارنامه فسخی و یا اقاله نامه خواهد بود .

حق الثبت فسخ واقاله

وفق ماده 10 قانون الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 15/8/1384 مبنی بر اصلاح ماده 124 اصلاحی قانون ثبت «حق الثبت اسنادی که تعیین قیمت موضوع آنها ممکن نباشد و انجام گواهی امضاء وصدور رونوشت برای هر سند و فسخ و اقاله معاملات و . به پنج هزار ریال افزایش یافته و . »
فلذا حق الثبت فسخ و اقاله اسناد اعم از اینکه در دفتر تنظیم کننده سند و یا در دفتر دیگری غیر از دفتر تنظیم کننده سند صورت گیرد مقطوعاً پنج هزار ریال خواهد بود به استثناء فسخ اسناد رهنی بانک ها که درستون ملاحظات ثبت مربوطه قید و اعمال می شود و مشمول حق الثبت نمی باشد ( بخش نامه شماره 10440 کانون سردفتران و دفتریاران کهم طی نامه شماره 19879/34 29/11/84 سازمان ثبت تأیید شده است ) .

حق التحریر فسخ و اقاله

وفق بند 10 از شق ب تعرفه حق التحریر شماره 14849/3/1 مورخ 16/3/1385 مصوب سازمان ثبت اسناد و املاک کشور حق التحریر اقاله دویست هزار تعیین گردیده چه توسط دفترخانه تنظیم کننده سند و در ستون ملاحظات دفتر صورت گرفته و یا توسط دفترخانه دیگری با تنظیم سند اقاله ( اقاله نامه ) تحقق یابد اما برای حق التحریر فسخ باید قائل به تفکیک شد :
الف ـ چنانچه دفتر خانه تنظیم کننده سند مبادرت به فسخ سند مبادرت به فسخ سند در حاشیه سند و ثبت دفتر نماید . وفق بند 11 شق ب تعرفه حق التحریر ، 000/50 ریال می باشد
ب ـ اگر دفتر خانه دیگری غیر از دفتر تنظیم کننده سند اولیه و با تنظیم اقرار نامه فسخی مبادرت به فسخ نماید برابر بند 8 شق ب همان تعرفه حداقل 30000 ریال و حداکثر 75000 ریال خواهد بود .

استعلامات مورد نیاز برای فسخ و اقاله اسناد

تا پیش از تصویب قانون تسهیل اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 24/5/1385 به موجب ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 دفاتر مکلف بودند قبل از ثبت و یا اقاله و یا فسخ سند معامله ، مراتب را به شرح مشخصات کامل و چگونگی نوع و موضوع معامله مورد نظر به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک و یا محل سکونت مودی حسب مورد اعلام و پس از کسب گواهی انجام معامله اقدام به ثبت اقاله و یا فسخ سند معامله حسب مورد نموده و شماره و مرجع صدور آن را در سند معامله قید نمایند ، لیکن به صراحت ماده 8 قانون اخیر التصویب دایر بر لغو کلیه قوانین و مقررات مغایر و همان گونه که در بند و بخشنامه شماره 17524/43-و-ر- مورخ 171385 کانون سر دفتران و دفتر یاران ( وحدت رویه ) که به موجب نامه های شماره 11169/34 -21/6/85 و 12619/34 – 1/7/85 به تایید اداره کل امور اسناد و سر دفتران سازمان ثبت نیز رسیده است . تکالیف دفاتر اسناد رسمی بر اساس ماده 187 قانون مالیات های مستقیم مصوب 66 ساقط گردیده بالمال طبق بند ج ماده یک قانون مورد بحث دفاتر اسناد رسمی صرفاً هنگام نقل و انتقال عین املاک و اراضی و آن هم در صورت عدم تعهد انتقال گیرنده مبنی بر پرداخت بدهی های احتمالی ، مکلفند مفاصا حساب مالیاتی را از انتقال گیرنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید نمایند و در سایر اسناد تنظیمی اعم از اجاره ، رهن ، تقسیم نامه ، فسخ و اقاله و غیره هیچ گونه تکلیفی بر اخذ و مطالبه مفاصا حساب مالیاتی و درج شماره آن در سند تنظیمی متصور نمی باشد .

-آیا فسخ و اقاله سند در خصوص املاک مستلزم استعلام از اداره ثبت محل به منظئر تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام عدم بازداشت آن می باشد یا خیر ؟
ممکن است به سوال مطروحه فوق چنین پاسخ داده شود که در ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی ، وظیفه دفاتر در استعلام از ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی ( حسب مورد ) و عدم بازداشت محدود است به انتقالات عین اراضی و املاک و فسخ و اقاله معاملات ، انتقال تلقی نمی گردد لذا تکلیفی از این حیث متوجه دفاتر نخواهد بود .

اما با توجه به روح قانون که به نظر می رسد همانا جلوگیری از تنظیم اسناد مغایر با دفتر املاک و نیز تضییع حقوق احتمالی طلبکاران و ذی نفعانی است که برابر مقررات و یا به موجب دستورمحاکم قضایی اقدام به بازداشت املاک مورد ادعا نموده اند پاسخ فوق خالی از اشکال نباشد ، چه آنکه بسا انتقال گیرندگان اسناد به لطایف الحیل قبل از اقاله یا فسخ ، حقوق خود را نسبت به مورد انتقال عیناً و یا منفعتاً و یا به هر صورت دیگری به دیگران منتقل نموده و این امر به هر دلیل بر دفتر خانه تنظیم کننده سند اولیه مکتوم باشد و برای تضییع حقوق دیگران در صدد اقاله و یا فسخ اسناد تنظیمی برآیند

بنا علی هذا به نظر نگارنده برای جلوگیری از توالی فاسد احتمالی و غیر قابل پیش بینی و به ویژه به منظور جامۀ عمل پوشاندن به روح قانون و رفع نگرانی مقنن باید بر آن بود که اقاله و فسخ اسناد راجع به املاک نیز منوط است به استعلام از اداره ثبت محل جهت تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی ( حسب مورد ) و عدم بازداشت ملک مورد تقاضا

دفتر اسناد رسمی

یک دفتر اسناد رسمی (یا دفتر اسناد عمومی) در حقوق عرفی نهادی مدنی و که معمولاً متشکل از یک مأمور دولتی است که توسط دولت برای ارائه خدمت به مردم برای موارد غیر-متنازع فیه از قبیل اعمال حقوقی و سپردن اختیارات تام و کسب و کار خارجی و بین المللی تعیین می شود.برخی از عملکرد اصلی دفتر اسناد رسمی شامل تصدیق ها، اقرارنامه ها و اظهارنامه های قانونی، و تصدیق و اجرای کلاس های خاصی از اسناد، و تأیید و تصدیق اعمال حقوقی و نقل و انتقالات، و ارائه رونوشت یا کپی اسناد انجام برخی اقدامات رسمی و قانونی دیگر از قبیل ارائه نمونه های رونوشت یا کپی از اسناد دفترخانه ای و انجام برخی دیگر از اقدامات رسمی بسته به حوزه قضایی می باشد.
تشکیلات دفتر اسناد رسمی در «حقوق رومی – ژرمنی» تا حدود زیادی دارای شکلی سازمان یافته می باشد و در حقوق فرانسه، سوئیس و آلمان در تضمین امنیت معاملات در کشورهای یادشده نقش دارد.
طبق قطعنامه ای که به اتفاق آراء نظام های سردفتری عضو اتحادیه اروپایی در ۲۳ مارس ۱۹۹۰ در اجلاس مادرید به تصویب رسید: «سردفتر مأمور به انجام خدمات عمومی است که به نمایندگی از حکومت برای اسناد تنظیمی، نگهداری، رسمیت و قدرت اثباتی و اجرایی را تضمین می کند.»
سردفتر برای آن که در انجام حرفه خود از استقلال لازم برخوردار باشد، در چارچوب یک شغل آزاد که موضوع آن اعمال حقوقی غیرترافعی است، فعالیت می کند.

دانشنامه آزاد فارسی

محل کار سردفتر اسناد رسمی. این دفتر، که قبلاً آن را محضر می گفتند، مرجع قانونی و رسمی است که مطابق با مادۀ ۲۲ قانون دفتر اسناد رسمی، توسط شخص واجد شرایط و با اجازه ادارۀ ثبت اسناد و املاک، که از ادارات وابسته به قوۀ قضائیه است، تأسیس می شود و مسئولیت ادارۀ آن با سردفتر است. یک نفر دفتریار، تعداد کافی مُحَرِّر و کارمند اداری از همکاران سردفترند. وظیفۀ دفتر اسناد رسمی، ثبت معاملات و اسناد در دفاتری است که ادارۀ ثبت در اختیار آن ها قرار می دهد. مطابق با مواد ۴۶ـ ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، ثبت بعضی معاملات، در دفتر اسناد رسمی، اجباری است، مانند کلیۀ معاملات غیرمنقول، رَهن، هِبِه، صُلح نامه، شرکت نامه؛ هم چنین ثبت اسناد کلیۀ عقود و معاملات راجع به عین و منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است. از دیگر وظایف دفاتر اسناد رسمی، ثبت وصیت نامۀ رسمی یا وصیت نامۀ سرّی، گواهی امضا، تنظیم اِقرارنامه و تقسیم نامه است. اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، سند رسمی محسوب می شود، و ادعای جعل نسبت به آن مسموع نمی باشد.

همه چیز در مورد اجاره‌نامه رسمی و اجاره‌نامه غیررسمی

انواع اجاره‌نامه کدامند؟ تفاوت اجاره‌نامه رسمی و غیر رسمی چیست؟ اجاره‌نامه محضری و اجاره‌نامه دستی چه تفاوتی با هم دارند؟ آیا اجاره‌نامه دستی یا غیر رسمی، قانونی است؟ انعقاد قرارداد غیررسمی اجاره چه مشکلاتی دارد؟

احتمالا برایتان پیش آمده است که خواسته باشید، ملکی را اجاره کنید یا اجاره دهید. عموما قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر به صورت دستی یا توسط بنگاه نوشته می‌شود، این نوع قرارداد مشکلاتی دارد و طرفین مجبور می‌شوند برای حل مشکل، پله‌های دادسرا را بالا و پایین بروند.

در سال‌های اخیر برای حل قانونی و سریع‌تر اختلافات بین موجر و مستاجر، به تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی، بسیار تاکید شده است. در این مطلب به بررسی تفاوت و ویژگی‌های انواع اجاره‌نامه خواهیم پرداخت.

تعریف اجاره

بر اساس ماده 466 قانون مدنی ایران، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره‌دهنده را مؤجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌نامند. اعتبار قرارداد اجاره به ذکر مدت اجاره بستگی دارد و در صورتی که مدت اجاره در قرارداد ذکر نشود، دارای اعتبار نیست.

قرارداد اجاره می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی تنظیم شود. با اینکه قانون مدنی به عنوان قانون عام و قانون روابط موجر و مستأجر به عنوان قانون خاص، مهم‌ترین قوانین حاکم در قرارداد‌های اجاره هستند، اما غالبا مالک و مستاجر آگاهی چندانی از جزئیات این قوانین ندارند و همین موضوع باعث می‌شود تا موارد لازم در تنظیم قراردادهای اجاره رعایت نشوند و طرفین دچار مشکل شوند.

انواع اجاره‌نامه

اجاره‌نامه‌ها به سه دسته‌کلی زیر تقسیم می‌شوند:

1. اجاره محل سکونت یا منزل
2. اجاره محل کسب یا تجارت
3. اجاره مکان‌هایی نظیر موسسه‌ خیریه یا درمانگاه که در واقع مکان‌های مسکونی به‌ شمار می‌روند.

از نظر قانونی اجاره‌نامه به سه روش زیر تنظیم می‌شوند:

1. اجاره‌نامه رسمی یا محضری
2. اجاره‌نامه بنگاهی
3. اجاره‌نامه دستی

طبق قانون کلیه اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند، قرارداد رسمی محسوب می‌شوند، مگر این‌که خلاف آن در دادگاه ثابت شود. اسناد رسمی، به خودی خود لازم‌الاجرا هستند و این مزیت حقوقی اصلی آن‌ها نسبت به سند عادی است.

به غیر از اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند، سایر اجاره‌نامه‌ها غیر رسمی محسوب می‌شوند. حالا فرقی ندارد که اجاره‌نامه را بنگاه معاملات ملکی بنویسد یا طرفین به صورت دستی تنظیم کرده و امضا کنند. حتی وجود کد رهگیری و هولوگرام تنها به منظور پیشگیری از معاملات مکرر بوده و اجاره‌نامه را قانونی و رسمی نمی‌کند. اسناد بنگاهی یا دستی، نیازمند اثبات اعتبار قانونی‌ در دادگاه صالح هستند.

تفاوت اجاره‌نامه بنگاهی و دستی

– طبق قانون مصوب در سال 1376 در خصوص روابط بین مالک و مستاجر، در صورت حضور دو نفر شاهدِ مردِ بالغ، در هنگام عقد قرارداد، اجاره‌نامه تنظیمی در بنگاه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر می‌شود. اما در اجاره‌نامه‌های دستی، حتی اگر تمامی ضوابط و قوانین توافق شده بین طرفین معامله در آن گنجانده شده باشد و به امضای طرفین هم برسد، در صورت بروز مشکل مشمول قانون روابط موجر و مستاجر نمی‌شود و منافع طرفین در آن حفظ نمی‌شود.

– اطلاعات حقوقی مشاور املاک از مردم عادی بیشتر است، بنابراین با توجه به دانش و تجربه‌ای که در زمینه تنظیم قرارداد دارد، بهتر می‌تواند بندهای مربوط به شرایط پرداخت یا فسخ قرارداد را تنظیم کند و مانع بروز مشکل در این زمینه برای طرفین بشود.

– در صورت تنظیم قرارداد در بنگاه، برای قرارداد کد رهگیری صادر می‌شود که به اجاره‌نامه اعتبار می‌دهد و مانع اجاره دادن ملک توسط مالک به چندین نفر می‌شود. البته دریافت کد رهگیری مزایای دیگری هم دارد که می‌توانید در اینجا اطلاعات لازم را کسب کنید.

مزایای اجاره‌نامه رسمی

مزایای اجاره‌نامه رسمی‌ که در دفتر اسناد رسمی‌ به ثبت می‌رسد، عبارت است از:

• قابل استناد و از نظر تاریخ سند رسمی معتبر هستند.
• این اجاره‌نامه‌ها لازم‌الاجرا هستند. مثلا اگر مستاجر در موعد تعیین شده در اجاره‌نامه ملک مورد اجاره را تخلیه نکند یا در موعد مقرر در اجاره‌نامه اجاره‌بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره مراجعه کند و تقاضای صدور اجرائیه کند و دفترخانه نیز اجرائیه را صادر و به دایره اجرای ثبت ارسال می‌کند. این دفتر ثبت معاملاتی چیست؟ پروسه با یک بار مراجعه مالک به دفترخانه و حداکثر ظرف ۴۸ساعت اداری، در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و اداره اجرا نیز مفاد سند را اجرا می‌کند و ملک را تخلیه یا اجاره بها را از مستاجر وصول می‌کند.
• اجاره‌نامه‌های رسمی قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی‎گیرند.
• غیرقابل انکار و تردید هستند و می‎توان در دادگاه به آن‌ها استناد و اثبات کرد.دفتر ثبت معاملاتی چیست؟
• بزرگترین مزیت تنظیم اجاره‌نامه‌ رسمی، احقاق حق مالک در کوتاه ‌ترین مدت با ضریب اطمینان بالا است و با توجه به اینکه در تنظیم اجاره‌نامه همه موارد از جمله شرایط دو طرفه، حق کسب و پیشه و تجارت، نوع کسب و کار واگذاری به غیر، مشخص و ذکر می‌‌شود، جایی برای تکذیب یا رد وجود نخواهد داشت.
• اجاره رسمی در دفاتر اسناد رسمی زیر نظر سردفتر که اکثریت قریب به اتفاق آنان دارای تحصیلات حداقل لیسانس حقوق و متخصص در امر تنظیم اسناد هستند، با رعایت جمیع مقررات قانونی تنظیم می‌شود و در تنظیم سند منافع هر دو طرف در نظر گرفته و حفظ می‌شود. اجاره‌نامه‌های دستی و بنگاهی در بسیاری از موارد در عمل و به هنگام اجرا به‌ لحاظ عدم رعایت موازین حقوقی و قانونی، با اشکال مواجه شده و باعث تضییع حقوق طرفین می‌شوند.
• از نظر اقتصادی نیز تنظیم سند اجاره رسمی در دفاتر اسناد رسمی، به ‌نفع طرفین است. در بنگاه‌ها معاملات ملکی عملا برای اجاره ملک از هریک از طرفین (موجر و مستاجر‌) نصف اجاره بهای یک‌ماه و گاهی معادل دوسوم اجاره بهای یک ماه ملک را دریافت می‌کنند، در حالی که این مبلغ در دفاتر اسناد رسمی بر طبق تعرفه و بسیار کمتر از این مبلغ است.

هزینه ثبت اجاره‌نامه در دفترخانه اسناد رسمی

تعرفه‌های دفاتر اسناد رسمی ‌هر ۴ سال یکبار توسط قوه قضائیه تعیین می‌شوند. با افزایش اجاره‌بها حق‌التحریر به همان میزان افزایش پیدا نمی‌کند، بلکه به نسبت کاهش پیدا می‌کند. هزینه حق ثبت هم‌‍‌زمان همراه حق‌التحریر پرداخت می‌شود.

در تنظیم اجاره‌نامه، مشاور املاک ققط یک واسطه است!

در تنظیم قرارداد اجاره، مشاور املاک، واسطه است در حالیکه دفاتر ثبت اسناد رسمی، ثبت‌کننده هستند. در صورت بروز مشکل بین طرفین قرارداد، معمولا مشاوران املاک درگیر اختلافات بین موجر و مستاجر نمی‌شوند. در این موارد پیگیری از طریق دادگستری زمان بر است و هزینه و وقت زیادی می‌خواهد، اما اگر سند در دفاتر تنظیم شده باشد، به راحتی می‌توان به ادارات اجرای ثبت مراجعه و با صرف زمان بسیار کمی خواسته را اجرایی کرد.

بهتر است پس از آنکه اجاره‌نامه در دفتر مشاور املاک تنظیم گردید، مانند مبایعه‌نامه‌ها، در دفاتر اسناد رسمی نیز به ثبت برسد. حتی اگر مالک از دوستان و آشنایان شما باشد.

سوالات متداول:

اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره‌دهنده را مؤجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌نامند.

اعتبار قرارداد اجاره به مدت اجاره وابسته است و در صورتی که مدت اجاره در قرارداد ذکر نشود، دارای اعتبار نیست.

اجاره‌نامه به سه روش زیر تنظیم می‌شود: اجاره‌نامه رسمی یا محضری، اجاره‌نامه بنگاهی، اجاره‌نامه دستی

قراردادی که در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

به غیر از اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند، سایر اجاره‌نامه‌ها عادی یا غیر رسمی محسوب می‌شوند. حالا فرقی ندارد که این قرارداد را بنگاه بنویسد یا طرفین بین خودشان به صورت دستی تنظیم کرده و امضا کنند. حتی وجود کد رهگیری و هولوگرام تنها به منظور پیشگیری از معاملات مکرر بوده و آن را معادل اسناد رسمی نمی‌کند. اسناد بنگاهی یا دستی، نیازمند اثبات اعتبار قانونی‌ در دادگاه صالح هستند.

تنها تفاوت اجاره‌نامه دستی و بنگاهی این است که طبق قانون مصوب در سال 1376 مبنی بر روابط بین مالک و مستاجر، در صورت وجود دو نفر شاهدِ مردِ بالغ، اجاره‌نامه بنگاهی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر می‌شود. اما در اجاره‌نامه‌های دستی حتی اگر تمامی ضوابط و قوانین توافق شده بین طرفین معامله در آن گنجانده شده باشد و به امضای طرفین هم برسد، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر نمی‌شود.

قابل استناد و از نظر تاریخ سند رسمی معتبر هستند، لازم‌الاجرا هستند. قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی‎گیرند. غیرقابل انکار و تردید هستند و می‎توان در دادگاه به آن‌ها استناد کرد.

تعرفه‌های دفاتر اسناد رسمی ‌هر ۴ سال یکبار توسط قوه قضائیه تعیین می‌شود. به همین دلیل نمی‌توان میزان دقیقی برای آن تعیین کرد.

بر طبق قانون تمامی اسناد رسمی که ثبت می‌شوند، دارای اعتبار تمام و کمال هستند؛ مگر آنکه خلاف این امر در دادگاه‌های صالح اثبات شود. در واقع وظیفه مشاور املاک معرفی موجر و مستأجر به یکدیگر و در نهایت معرفی آن دو به دفتر اسناد رسمی معتبر است.

اعتبار اجاره‌نامه رسمی و عادی در مورد محل‌های مسکونی یکسان است و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، محل استیجاری در زمان انقضای مدت، راس یک هفته باید تخلیه شود و در این مورد، تفاوتی بین سند عادی و رسمی وجود ندارد. تفاوتی که در روند تخلیه وجود دارد این است که در مورد سند رسمی می‌توان اجرائیه صادر و ملک را مستقیما از طریق دایره اجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تخلیه کرد. در صورتی که در مورد سند عادی، با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، دستور تخلیه گرفته شود.

از آنجایی که با نوشتن اجاره‌نامه رسمی، مالکان مجبور به پرداخت مالیات اجاره می‌شوند، برای نوشتن سند رسمی اجاره‌نامه اقدام نمی‌کنند.

همراهان عزیز اینپین، اگر در مورد انواع اجاره‌نامه سوال یا نظری دارید، در بخش نظرات با ما در میان بگذارید.

دفتر ثبت معاملاتی چیست؟

از آن جا که معاملات تجار مشمول عملیات تجاری است و علاوه بر خود آن ها،با توجه به مراودات و داد و ستدهای مختلف،افراد متععدی را درگیر و مرتبط می سازد لازم است به منظور انضباط امور و پیش بینی وقایع مترتب،تمهیدات لازم نسبت به ثبت و ضبط فعالیت ها و فعل و انفعالات مربوط به کلیه امور تاجر و تجارتخانه اندیشیده شود تا در مواقع مقتضی از طریق مراجعه به آن ها بهره برداری لازم،له یا علیه تاجر در جهت اثبات ادعا و دعوی احتمالی و احقاق حق صورت پذیرد.

- دانستنی های ثبت شرکت در عمان

در گذشته نیز استفاده از دفاتر تجاری در اشکال و انواع مختلف بین تجار و کسبه متداول بوده است و بسته به نوع و گستره فعالیت و میزان آشنایی و تسلط تاجر با دانش و قواعد مرسوم محیط های کسب و کار از اسناد مختلف در فعالیت های روزمره بهره مند بوده اند تا به مرور زمان و شکل گیری قوانین و مقررات و پیدایش قانون تجارت و اعمال ضوابط قانونی،تجار مکلف به رعایت و محترم شمردن تکالیف مقرر در قانون مربوطه گردیده اند.بطوری که امروزه تقریباَ در تمامی کشورها تجار موظف به تهیه و تنظیم دفاتر تجارتی می باشند.
الف-انواع دفاتر تجاری
اول-دفتر روزنامه
دفتر روزنامه دفتری است که تاجر باید همه روزه مطالبات و دیون و داد و ستد تجاری و معاملات راجع به اوراق بهادار از قبیل خرید و فروش و ظهرنویسی و به طور کلی جمیع واردات و صادرات تجاری را به هر اسم و رسمی که باشد و وجوهی را که برای مخارج شخصی خود برداشت می کند در آن ثبت نماید.(ماده 7 ق.ت)
اما ماده 3 آیین نامه ی "نحوه ی تنظیم و تحریر و نگاهداری دفاتر" دفتر روزنامه را چنین تعریف می نماید:" دفتر روزنامه دفتری است که اشخاص حقوقی یا حقیقی کلیه عملیات مالی و پولی خود را اعم از خرید و فروش و دیون و مطالبات و ظهرنویسی و هرگونه فعالیتی که ایجاد دین یا طلب کند و نیز عملیات محاسباتی را به تاریخ وقوع و سایر عملیات را که طبق اصول حسابداری و عرف متداول دفترداری در پایان دوره مالی برای تنظیم حساب سود و زیان و ترازنامه لازم است بلااستثنا به ترتیب تاریخ وقوع در آن ثبت کنند".در این ماده به جای کلمه "تاجر" اشخاص حقوقی یا حقیقی آمده است و نیز با اشاره به اصول حسابداری و عرف متداول دفترداری،در واقع روش عملی دفترداری دو طرفه،مورد توجه قرار گرفته است.
دوم-دفتر کل
دفتر کل تصویر کلی یا خلاصه ای تفکیک شده از دفتر رروزنامه است که در آن،معاملات تاجر اعم از خرید،فروش،مطالبات یا دیون تحت نظم و عنوان حساب های مشخص،به ترتیب وقوع به ثبت می رسد.
ماده 8 ق.ت در تعریف دفتر کل می گوید:"دفتر کل دفتری است که تاجر باید کلیه معاملات را لااقل هفته ای یک مرتبه از دفتر روزنامه استخراج و انواع مختلفه آن را تشخیص و جدا کرده،هر نوعی را که در صفحه مخصوصی در آن دفتر،به طور خلاصه ثبت کند".
سوم-دفتر دارایی
برابر ماده 9 ق.ت دفتر دارایی دفتری است که تاجر باید هر سال صورت جامعی از کلیه دارایی منقول و غیرمنقول و دیون و مطالبات سال گذشته خود را به ریز ترتیب داده در آن دفتر ثبت و امضاء نماید و این کار باید تا پانزدهم فروردین سال بعد انجام می پذیرد.امروزه عملاَ در بنگاه های تجاری این دفاتر به علت آنکه عملیات سالیانه تاجر یا شرکت تجاری به صورت ترازنامه تنظیم می گردد،اهمیت خود را از دست داده است.
چهارم-دفتر کپیه
در این دفتر برابر ماده 10 ق.ت" باید کلیه مراسلات و مخابرات و صورت حساب های صادره تاجر یا شرکت تجاری به ترتیب تاریخ،ثبت گردد و همچنین بنا به تبصره ماده مذکور کلیه مراسلات و مخابرات و صورت حساب های وارده نیز باید به ترتیب تاریخ ورود،مرتب و در پوشه مخصوص ضبط گردد."
پنجم-دفتر ثبت تجاری
بنا به دستور ماده 16 ق.ت:اگر تاجر ایرانی یا خارجی بخواهد در ایران شغل معمولی خود را اعمال تجاری قرار دهد،مکلف به ثبت نام خود در دفتر ثبت تجاری می باشد،در غیر این صورت متخلف به جزای نقدی از 200 تا 2000 ریال محکوم خواهد شد".
ب-پلمپ دفاتر تجاری
دفاتر مندرج در ماده 6 ق.ت به استثنای دفتر دارایی و دفتر کپیه باید قبل از آنکه در آن ها چیزی نوشته شود،توسط نماینده اداره ثبت امضاء و اوراق آن ها دارای نمره ترتیبی و قیطان کشی شده باشد و متصدی امضاء مکلف است که صفحات هر دفتری را شمرده و در صفحه اول و آخر آن تعداد صفحات آن را با قید تاریخ امضاء نمایند.ضمناَ باید دو طرف قیطان با مهر سربی که وزارت دادگستری برای این منظور تهیه می نماید منگنه شده و کلیه اعداد با تمام حروف نوشته شود.
ماده 2 آیین نامه نحوه تنظیم و تحریر و نگاهداری دفاتر مقرر می دارد:دفاتر روزنامه و کل باید به زبان فارسی تحریر و قبل از ثبت هرگونه معامله در آن ها مطابق مقررات مواد 11 و 12 قانون تجارت مصوب 1311 از طرف نماینده اداره ثبت اسناد امضاء و پلمپ گردد.
و در هر حال پلمپ نکردن دفاتر تجاری آن ها را از قدرت اثباتی محروم نکرده،بلکه می تواند جزء امارات قضایی محسوب گردد.
موارد رد دفاتر قانونی از نظر مالیاتی
به موجب ماده 20 آیین نامه نحو تنظیم و تحریر و نگاهداری دفاتر،در موارد ذیل دفاتر قانونی رد می شود.
1-خارج شدن دفاتر ارائه شده از پلمپ به هر نحو
2-فقدان یک یا چند برگ
3-عدم ثبت یک یا چندفعالیت مالی و پولی به شرط احراز
4-تقدم ثبت یک یا چند معامله،نسبت به تاریخ وقوع آن ها
5-ثبت تمام یا قسمتی از یک فعالیت(آرتیکل،موضوع) در حاشیه
6-ثبت تمام یا قسمتی از یک فعالیت بین سطور
7-تراشیدن و دفتر ثبت معاملاتی چیست؟ پاک کردن مندرجات دفاتر به منظور سوء استفاده
8-جای سفید گذاشتن در صفحات بیش از حد معمول
9-سفید ماندن تمام صفحه در دفتر روزنامه و دفتر مشاغل به منظور سوء استفاده به استثنای ثبت تراز افتتاحی
10-محو کردن مندرجات دفاتر،با رنگ یا جوهر و نظایر آن ها به منظور سوء استفاده
11-تاخیر تحریر دفتر روزنامه و دفتر کل و دفاتر مشاغل زاید بر حد مجاز مقرر در آیین نامه
12-استفاده از دفتر ثبت معاملاتی چیست؟ دفاتر نانویس سال یا سال های قبل،در صورتی که مشخصات آن ها در مهلت مقرر در ماده 17 آیین نامه(ظرف 30 روز از تاریخ شروع سال مالیاتی یا مالی)،به حوزه مالیاتی ذیربط اعلام نشده باشد.
13-عدم ارائه یک یا چند جلد از دفاتر ثبت و پلمپ شده،ولو آنکه در آن ها چیزی نوشته نشده باشد.
14-بستانکار شدن حساب های بانکی و نقدی،مگر اینکه حساب های بانکی با صورت حساب بانک مطابقت نماید و یا بستانکار شدن حساب های بانکی یا نقدی ناشی از تقدم و تاخیر ثبت حساب ها یا دریافت و پرداخت باشد،که در این صورت موجب رد دفتر نیست.
15-عدم ثبت خلاصه عملیات شعب در دفاتر مرکز
16-عدم ارائه آیین نامه یا دستورالعمل های کار ماشین و برنامه های آن در اشخاصی که از سیستم های مکانیکی یا الکترونیکی استفاده می نماید.
17-اشتباه حساب حاصل در ثبت عملیات،در صورتی که نسبت به اصلاح آن طبق مقررات تبصره ماده 10 آیین نامه اقدام نشده باشد.
تبصره ماده 10 آیین نامه:"اشتباهات حساب حاصل در ثبت عملیات،در صورتی که بعدا در اثنای عملیات سال مربوط مورد توجه واقع و به اصطلاح آن در دفتر مبادرت و مستندات آن ارائه شود،به اعتبار دفاتر خللی وارد نخواهد کرد."
18-عدم صدور صورت حساب و یا عدم درجه شماره اقتصادی و همچنین عدم رعایت دستورالعمل های صادره از وزارت امور اقتصادی و دارایی.
در صورت رد دفاتر قانونی از نظر مالیاتی،ممیز مالیاتی باید مراتب را با ذکر دلایل کافی،کتباَ به مودی ابلاغ و پرونده امر را جهت رسیدگی به هیات متشکل از سه نفر حسابرس منتخب وزیر امور اقتصادی و دارایی ارسال دارد.چنانچه مودی ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ فوق،به آن هیات مراجعه و با ادای توضیحات کتبی لازم و با ارائه دلایل و مدارک کافی،رفع اشکال نماید،تشخیص درآمد مشمول مالیات بر اساس رسیدگی به دفاتر انجام خواهد شد.در غیر این صورت بر اساس رای هیات مذبور تشخیص درآمد مشمول مالیات به طریق علی الراس به عمل خواهد آمد.
امید است که تدوین این نوشتار توانسته باشد راهگشای خوانندگان محترم بوده و در رفع مشکلات آن ها موثر واقع شود.
شایان ذکر است،شما سروران ارجمند، در صورت نیاز به هر گونه راهنمایی می توانید با کارشناسان متخصص و مجرب ما در ثبت شرکت فکر برتر تماس حاصل فرمایید.
مفتخریم که راهنمای شما در امور حقوقییتان باشیم.

تمام معاملات اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد

نمایندگان مجلس شورای اسلامی در مصوبه‌ای مقرر کردند که معاملات اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و معاملاتی که به ثبت نرسیده، باطل است.

به گزارش خبرنگار مهر، نمایندگان در جلسه علنی امروز مجلس شورای اسلامی، ماده ۱ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را جهت تامین نظر شورای نگهبان اصلاح و تصویب کردند.

حجت الاسلام موسی غضنفرآبادی با بیان اینکه طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تشکیل بسیاری از پرونده ها در مراجع قضایی جلوگیری می کند، گفت: وجود پرونده های زیاد درباره عدم ثبت رسمی معاملات یکی از معضلات اساسی کشور و طرح مذکور برای رفع این مشکلات است. وجود اسناد عادی، بستر زمین خواری و کلاهبرداری را ایجاد کرده است.

وی بیان کرد: در جریان بررسی این طرح در کمیسیون قضایی مجلس، کارشناسان شورای نگهبان نیز حاضر بودند. ما بر اصلاح خود اصرار داریم تا در صورت رد مجدد توسط شورای نگهبان، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شود.

رئیس کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی تصریح کرد: بسیاری از زمین‌خواری‌هایی که انجام می‌شود، به دلیل عدم ثبت معاملات غیرمنقول است و این طرح برای آن است که معاملات غیرمنقول ثبت شود.

بر این اساس، جهت رفع ایرادات ردیف‌های (۱-۱) و (۲-۱) و (۳-۱) و (۴-۱) شورای نگهبان، ماده (۱) مصوبه به شرح زیر اصلاح شد:

ماده۱- از تاریخ راه‌اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر معامله‌ای که موضوع آن‌ انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول ثبت شده باشد و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آنها و انعقاد عقد اجاره اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

معاملاتی که به ثبت نرسیده، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، مِلک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

مطابق با تبصره ۱- حکم این ماده شامل اموال غیرمنقول در جریان ثبت و مجهول‌المالک و نیز فسخ و اقاله و هرگونه تعهد یک‌جانبه نسبت به معاملات مذکور در این ماده و همچنین انتقالات قهری نیز می‌شود.

بر اساس تبصره ۲- میزان مالیات، حق الثبت و حق‌التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت درخصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف مدت نه ماه اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق‌الثبت تنظیم می‌شود.