نوسان تصمیم‌گیری مسئولان و تامین هزینه های دولت دو ریسک بزر.
به گزارش پایگاه خبری بورس پرس، فردین آقابزرگی با انتشار مطلبی با عنوان "بورس منجی است، تله‌‌‌‌‌‌گذاری نکنید" در دنیای اقتصاد اعلام کرد: بیثباتی در بازار سرمایه عمدتا نشات گرفته از تصمیمات ناصحیح سیاست گذاران اقتصادی است و ریشه در بیاعتمادی سرمایهگذاران دارد.
خروج پول از صنایع دلاری و ریالی در جریان داد و ستد‌‌‌‌‌‌های دوشنبه یادآور ضرب‌‌‌‌‌‌المثل (خشک و تر با هم می‌سوزند) است. به‌عنوان مثال، صنعت پالایشی با P/ E کمتر از ۵. ۳ و ۴ مرتبه در معاملات بازار سهام مشتری ندارد. در چند روز گذشته پالایشی‌‌‌‌‌‌ها با صفوف طولانی خرید همراه شدند. در این میان برخی از سرمایهگذاران با استفاده از موقعیت ایجاد شده با عرضه سهام اقدام به خروج از بازار کردند.
بیثباتی در بدنه اغلب دستگاه‌های اقتصادی از جمله سازمان بورس نمایان است. به‌عنوان مثال در ۲ ماه گذشته اعلام شد؛برای تاسیس صندوق‌های سرمایه گذاری در سهام (صندوق‌های سهمی) قابل معامله در بورس یک میلیارد تومان واحد ممتاز باید وجود داشته باشد. در ادامه طی تصمیمی خلق الساعه و بصورت شبانه یک به دو میلیارد تومان تبدیل شد.
اینجا اعداد و ارقام حائز اهمیت نیستند اما به بیثباتی در بازار با چنین تصمیماتی دامن زده میشود. اگر بر اساس تحلیل محاسباتی صورت بگیرد مبنی‌بر اینکه P/ E فوروارد یک صنعت یا شرکت از رتبه‌‌‌‌‌‌ای مشخص و جذابیتی حائز اهمیت برخوردار است به دلیل بی‌ثباتی‌‌‌‌‌‌ها در جریان داد و ستد‌‌‌‌‌‌های بازار، مورد اقبال از سوی معامله‌گران قرار نخواهند گرفت.
شرکت‌های تولید‌‌‌‌‌‌کننده متانول در ۵ ماه گذشته تحت‌تاثیر رویدادهای منفی قرار گرفتند و اکنون برخی بر این باورند مذاکره با شرکت نفت یا وزارت صنعت می توان بخشی از افت حاشیه سودی که ناشی از افزایش قیمت خوراک یا ایجاد تعرفه بر صادرات آنها است، جبران شود. هر چند جبران اندک دور از ذهن نیست اما نکته در تشدید بیاعتمادی سرمایهگذاران است.
یکی از متغیرهای محاسبه ریسک، نوسان در قیمت است. نوسان در تصمیم‌گیری نیز یکی از ریسکهای بزرگ بازار سرمایه محسوب میشود. هر چند نحوه برخورد با موضوعات مختلف در بخش مولد اقتصاد بصورت آزمون و خطا است اما انتظار می‌رود سیاست گذاران متوجه دامن‌زدن تصمیمات این‌چنینی در جریان معاملات بورس باشند. در موقعیت کنونی قیمت سهام شرکت‌ها در بازار سرمایه در محدوده ارزنده‌ای قرار دارد اما تداوم این روند منوط به این مهم بوده که تصمیم‌گیران کلان بصورت اقتضایی و روزمره رفتار نکنند.
هر چند دوشنبه خروج پول حقیقی از صنایع دلاری و ریالی بطور هم‌‌‌‌‌‌زمان صورت گرفت اما انتظارات بنیادی نسبت به آینده در این قبیل صنایع از سوی سرمایه گذاران منفی نشده است. بیاعتمادی ناشی از تصمیمات خلق‌‌‌‌‌‌الساعه و نگاه دستوری به اقتصاد شبهه‌‌‌‌‌‌ای ایجاد کرده مبنی‌بر اینکه به هر دلیلی وضعیت آتی نسبت به شرایط فعلی اندکی بهبود پیدا کند.
بلافاصله دولت اصلاح ضوابط و مقرراتی که از گذشته وجود داشت و معامله‌گران استراتژی معاملاتی را که پیادهسازی کردند را در دستور کار قرار خواهد داد. اینکه برخی از فعالان بازار طرح کسب و کاری را در بستر صندوق سرمایهگذاری قابل‌معامله در بورس بر اساس قوانین موجود تهیه کردند اما در ادامه و به یکباره با تغییر مقررات مواجه میشوند، چنین رویکردی از سوی سیاست گذاران باعث میشود سرمایهگذار فارغ از درنظر گرفتن ظرفیت های موجود در صنایع و شرکت‌های مختلف اعم از دلاری و ریالی فقط خروج را در دستور کار معاملاتی قرار دهد.
بررسی وضعیت نرخ "اخزا" و اوراق نشان از بازدهی ۲۳ تا ۲۴ درصدی دارد. تقریبا P/ E در این بازار ۴مرتبه ارزیابی میشود. حال کدام سرمایهگذار حاضر به خرید سهام در بورس با P/ E ۵ مرتبه خواهد بود؟
بازدهی "اخزا" و اوراق در شرایط فعلی مطلوب‌ترین حالت برای دولت است. این نهاد قصد فروش اوراق در ۶ماه دوم سال را دارد و حداقل ۵۰ هزار میلیارد تومان فروش در دستور کار خواهد بود. در چنین شرایطی سرمایهگذاران برای کوتاه مدت اقدام به خروج از گردونه معاملاتی میکنند. ورود مجدد میتواند خرید سهام با قیمت‌هایی کمتر از حال‌حاضر صورت بگیرد.
با توجه به نحوه برخورد سیاست گذاران و برنامه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ریزی‌‌‌‌‌‌ها درخصوص بازار سرمایه، احتمالا نگاه بلندمدت ۳ساله برای سرمایهگذاران در نظر گرفته شده است. بنابراین بخشی از آثار ریسکهای پوشش ریسک تورم را میتوان به‌عنوان سود در بورس داشت. از سال ۹۹ نسخه فوق برای معامله‌گران در بازار سرمایه چیده شد مبنی‌بر اینکه سهامداران بخصوص کوتاه مدتی‌‌‌‌‌‌ها مجبور به خروج از جریان معاملات بازار سهام شوند. بر این اساس تنها راه برای ارتزاق یا سرمایهگذاری در بورس منوط به نگاه بلندمدت است.
دولت باید آگاه شود و منافع را در گرو این مهم ببیند که بازار سرمایه نباید تا این حد مورد دست‌‌‌‌‌‌اندازی قرار بگیرد. این بازار در سال ۹۹ منجی دولت شد و کسری بودجه را پوشش داد. اکنون نیز بخش قابل‌توجهی از هزینههای بودجه عمومی دولت از طریق انتشار اوراق در بورس تامین میشود. سیاستگذار نباید صرفا مقاطع زمانی کوتاه‌مدت را برای گذران روزمرگی و امور جاری از طریق استفاده از ظرفیت بازارهای مالی (سرمایه و پول) اختصاص دهد. چراکه در میان و بلندمدت این رویکرد به زیان دولت است.
بطور کلی نمود پیدا کردن و مشهود‌‌‌‌‌‌تر شدن میزان تغییرات تصمیمات اثرگذار بر وضعیت اقتصادی در سال‌های اخیر بخصوص از سال ۹۹ تاکنون به‌شدت افزایشی است. به‌عنوان مثال در این بازه زمانی سه رئیس سازمان بورس روی کار آمدند و هریک رویکرد مجزایی نسبت به بازار سرمایه داشتند. معامله گران توجه خاصی به وضعیت ریسکهای پوشش ریسک بنیادی سهام ندارند و غالبا فروش را در دستور کار معاملاتی قرار می‌دهند. چراکه امید و اطمینانی نسبت به چشم‌‌‌‌‌‌انداز بازار حتی با در نظرگرفتن P/ E فوروارد وجود ندارد. ممکن است در آینده بازار سرمایه دستخوش تغییراتی شود و صرفا به اقتضای شرایط زمانی خاص تحولات صورت پذیرد. این موضوع بدترین ریسک بازار سرمایه محسوب میشود.
تسهیل ورود نقدینگی به بازار سهام اقدام مثبتی است/ معرفی دو گروه پیشتاز تا پایان سال
بازار سهام در طول مهرماه هم نتوانسته شرایط مطلوب و رو به رشدی از خود برجای گذارد و تا پایان معاملات دیروز ۱۸ مهرماه ، سهامداران مجموعا ۲۶۴ هزار و ۱۲۹ میلیارد تومان زیان در سبدهای خود شناسایی کردند. از طرفی قیمت ها آنقدر پایین آمدند که بسیاری از کارشناسان بر ارزندگی بازار سهام صحه می گذارند.
بورس نیوز : بازار سهام در طول مهرماه هم نتوانسته شرایط مطلوب و رو به رشدی از خود برجای گذارد و تا پایان معاملات دیروز ۱۸ مهرماه ، سهامداران مجموعا ۲۶۴ هزار و ۱۲۹ میلیارد تومان زیان در سبدهای خود شناسایی کردند. از طرفی قیمت ها آنقدر پایین آمدند که بسیاری از کارشناسان بر ارزندگی بازار سهام صحه می گذارند.
تسهیل ورود پول به بازار سهام اقدام مثبتی است / ریسک ها همچنان پابرجا هستند
مهدی افنانی، کارشناس بازار سهام در گفتگو با بورس نیوز ، تشریح کرد: افزایش ۱۰ برابری نقل و انتقال از درگاه پرداخت و کارت‌خوان‌های کارگزاری، انتقال پول به بازار سهام را اندکی تسهیل کرده است. اما این اقدام به دلیل وجود ریسکهای سیستماتیک و غیر سیستماتیک حاکم بر فضای بازار سهام تأثیر فوری و لحظه ای نخواهد داشت، باید در نظر داشت علاوه بر برجام تعیین تکلیف بحث بودجه سال آینده نیز بر بازار سرمایه سایه افکنده است. بحث بودجه، حاکمیت شرکتی و قیمت‌گذاری دستوری باید تعیین تکلیف شود. از طرفی ابهام برجام همچنان پابرجاست و نمی‌توان با اخبار منتشرشده از آن به‌درستی تصمیم گرفت.
وی ادامه داد: در این روز‌ها برخی کارگزاری‌ها با سامانه معاملات خود به مشکل برخورده‌اند، از طرفی زیرساخت اینترنتی هم باید تأمین شود که قطعی ناشی از اعتراضات درروند معاملات خللی ایجاد نکند. به نظر میرسد گره خوردن رویدادهای امنیتی با مسائل اقتصادی ابهامات بازار سهام را بیشتر کرده، چراکه در این روز‌ها معاملات با سختی انجام میشود.
بازار، خنثی سال را پایان می‌دهد/ می توان به این دو صنعت امیدوار بود
افنانی با تأکید بر ریسکهای موجود در بازار سهام گفت: با باقی ماندن ریسک‌ها، بازار سرمایه تا پایان سال به‌صورت خنثی به کار خود ادامه می‌دهد و نحوه حل این ریسک‌ها هم در روند معاملات بسیار تأثیرگذار خواهد بود. روند بازار سرمایه روزی مثبت و روزی منفی است به‌طوری‌که شاخص کل در همین محدوده باقی خواهد ماند. با مرتفع شدن مباحث برجام و بودجه میتوان صنایعی را که از این دو موضوع تأثیر می‌پذیرند، به‌عنوان پیشتاز معرفی کرد، اما در بحث جهانی پالایشگاهی‌ها و پتروشیمی‌ها روبه بهبود هستند. پالایشگاهی‌ها و پتروشیمی‌ها کف‌های جدیدی را دیده‌اند و میتوان به روند صعودی آنها امیدوار بود، درمجموع برای بسیاری از صنایع کف‌های قیمتی دیده میشود.باید گفت با روشن شدن هرچه بیشتر فضای اقتصادی کشور و شفاف شدن بازار سرمایه بسیاری از صنایع جایگاه رشد دارند.
در کوتاه مدت امید چندانی به رشد بازار سهام نیست
این فعال بازار سهام در آخر به بورس نیوز گفت: باید مرجع قیمت‌گذاری دلاری بازار سهام مشخص باشد. دولت نیز باید میزان اخذ مالیات در بودجه سال بعد را مشخص کند، اگر ابهامات بازار سهام رفع شود این بازار ظرفیت رشد و رسیدن به قیمت‌های بالاتر را هم دارد. از سوی با شرایط فعلی و در کوتاه‌مدت امید چندانی نمی‌توان به بازار سرمایه داشت.
ریسکهای پوشش ریسک
بیمه عمر پاسارگاد یک طرح عالی برای تامین آسایش فرد و خانواده در طول دوران زندگیست. در این طرح شما با پرداخت حق بیمه ای که مقدار و نحوه پرداخت آن به انتخاب شماست از انواع پوششهای بیمه ای برخوردار شده و سرمایه بیمه نامه را در پایان مدت آن دریافت خواهید کرد. سرمایه بیمه نامه چندین برابر مبلغ پرداختی توسط بیمه شده بوده و شامل سرمایه فوت و حیات میباشد که در صورت در قید حیات بودن فرد به خود او و در غیر این صورت به ذینفع پرداخت خواهد شد.
استعلام و خرید بیمه عمر پاسارگاد
فرآیند تهیه بیمه عمر پاسارگاد بسیار ساده است. در وحله اول فرم پرسشنامه توسط خریدار تکمیل و ارسال میشود ، در این فرم خریدار مقدار حق بیمه و پوششهای مورد نظر خود را اعلام میکند. البته شما میتوانید در قسمت استعلام آنلاین بیمه عمر نیز این مهم را انجام دهید . سپس جدول محاسبه بیمه عمر بر این اساس در اختیار او قرار میگیرد. در صورت تایید این جدول و پرداخت اولین حق بیمه ، بیمه عمر خریدار حداکثر ظرف دو هفته صادر و در اختیار او قرار میگیرد.
مزایای بیمه عمر پاسارگاد
بیمه عمر پاسارگاد دارای 12 مزیت اصلیست که داشتن آن را برای هر عضو جامعه تقریبا ضروری میکند. به عنوان مثال تسهیلات وام، معافیت مالیاتی، پوشش از کار افتادگی، سود سپرده و مشارکت در منافع، پوشش بیماریهای خاص، تخفیف در بیمه ثالث، پوشش بیمه تکمیلی درمان، مقدار حق بیمه و نحوه پرداخت کاملا اختیاری، پوشش آتش سوزی منزل و پوشش حادثه. تمامی این موارد به تفصیل در صفحه مربوط به مزایای بیمه عمر پاسارگاد بیان شده است.
محاسبه بیمه عمر پاسارگاد
محاسبه بیمه عمر به صورت آنلاین در حال حاضر ممکن نیست و شرکت بیمه بر اساس اطلاعات فرم پرسشنامه خریدار – از جمله سن ، شرایط پرداخت ، سبک زندگی و ریسک شغلی - نسبت به ارائه جدول محاسبه بیمه عمر اقدام میکند. اما جهت رفاه حال علاقمندان ، ما بیش از سی نمونه مختلف را در صفحه مربوطه ارائه کرده ایم. در جدول محاسبه بیمه عمر مقادیر پرداخت و سرمایه بیمه عمر بر حسب سال تفکیک شده و خریدار براحتی میتواند به بررسی آن بپردازد.
خرید آنلاین بیمه عمر پاسارگاد
زندگی برای بسیاری از ما میتوانست متفاوت باشد اگر در ابتدای جوانی سرمایه ای مناسب در اختیار داشتیم. داشتن پشتوانه مالی در سنین ابتدایی فعالیت اقتصادی و اجتماعی هر فرد قدرت ریسک بیشتری به اوداده و انتخابهای مختلفی را پیش پای او می گذارد و این امر در ایجاد آینده ای موفق بسیار تاثیرگذار است. کارکرد اصلی بیمه عمر پاسارگاد برای کودکان و نوجوانان نیز همین است.
بیمه عمر برای این گروه سنی از بسیار ضروریست. این گروه سنی درگیر کار و تلاش و سازندگی زندگی خود هستند و در واقع فعال ترین نیروی کار اجتماع هستند و باید همواره نیم نگاهی به آینده خود داشته باشند. در واقع میتوان گفت که سرمایه گزاری حداقل 10% درآمد سالیانه برای این گروه در جهت تضمین آینده الزامیست تا ریسکهای زندگی این دسته فعال از اجتماع پوشش داده شود
بیمه عمر برای این گروه سنی از آن جهت ضروریست که این افراد کم کم به سنین پر ریسک زندگی خود نزدیک میشوند و علاوه بر ایجاد پشتوانه مالی مناسب برای سنین بازنشستگی باید نیم نگاهی هم به پوششهای تکمیلی بیمه عمر داشته باشند. به عنوان مثال پوشش بیماریهای خاص، از کار افتادگی و تکمیل درمان. بیمه عمر راهیست تا این افراد از تامین امنیت خانواده خود مطمئن باشند.
هیئت ثبات مالی چارچوب قانونی پیشنهادی رمز ارز را برای اظهار نظر عمومی افشا می کند
در پیشنهاد FSB آمده است: «یک چارچوب نظارتی و نظارتی مؤثر باید بر اصل «فعالیت یکسان، همان ریسک، مقررات مشابه» استوار باشد.
هیئت ثبات مالی (FSB)، یک ناظر بین‌المللی، چارچوبی جامع برای ارزهای دیجیتال با هدف پرداختن به ریسکهای احتمالی و در عین حال «استفاده از مزایای بالقوه فناوری» پیشنهاد کرده است.
در گزارش 11 اکتبر خود، FSB یک چارچوب قانونی بالقوه رمزارز، شامل ابتکارات سیاستی پیشنهادی، خطرات ثبات مالی و رویکردهایی را که گروه میتوانست برای ایجاد دستورالعمل‌هایی برای داراییهای دیجیتال استفاده کند، برای اظهار نظر عمومی باز کرد. بر اساس این گزارش، FSB توصیه‌های پیشنهادی را به وزرای دارایی G20 و روسای بانک‌های مرکزی ارائه خواهد کرد تا «ارتقای انسجام و جامعیت در رویکردها به مقررات، نظارت و نظارت بر فعالیت‌ها و بازارهای ارزهای دیجیتال» را افزایش دهند. این یک برنامه زمان‌بندی است.
در پیشنهاد FSB آمده است: «یک چارچوب نظارتی و نظارتی مؤثر باید بر اصل «فعالیت یکسان، همان ریسک، مقررات مشابه» استوار باشد. «اگر داراییهای رمزنگاری‌شده و واسطه‌ها عملکردهای اقتصادی مشابهی را انجام می‌دهند که توسط ابزارها و واسطه‌های بخش مالی سنتی انجام میشود، باید مشمول مقررات مشابهی باشند.»
این هیئت همچنین پیشنهاد بازنگری در توصیه‌های ارائه شده در اکتبر 2020 و هدف قرار دادن استیبل کوین‌ها را در گزارش خود ارائه کرد.
ما پیشنهادی برای چارچوب بین المللی منتشر کردیم. # مقررات فعالیت دارایی های کریپتو را شرح می دهد و از بازخورد در مورد توصیه ها استقبال می کند.
جزئیات: https://t.co/aV81LdByWf# ثبات اقتصادی #دارایی های رمزنگاری شده #استیبل کوین pic.twitter.com/2VFMVIMRiZ—FSB (@FinStbBoard) 11 اکتبر 2022
در نامه ای به G20 در تاریخ 3 اکتبر، رئیس FSB Klaas Knot به “آشفتگی بازار ارزهای دیجیتال” اخیر پشت توصیه های این گروه اشاره کرد.
«زمستان کریپتو» فعلی ارزیابی ما را از آسیب‌پذیری‌های ساختاری موجود در این بازارها تقویت کرده است. بنابراین، نگرانی‌ها در مورد خطراتی که برای ثبات مالی ایجاد میکنند، به زودی ظاهر میشوند، و همچنین انتظار عمومی مبنی بر اینکه سیاست‌گذاران یک چارچوب بین‌المللی قوی برای شناسایی، نظارت و رسیدگی به این ریسک‌ها ایجاد کنند. ممکن است دیر یا زود به منصه ظهور برسد. ”
مربوط: چارچوب ارزهای دیجیتال بایدن گامی در جهت درست است
FSB که تحت اجلاس G20 در سال 2009 تأسیس شد، دارای اعضایی است که از 25 حوزه قضایی، از جمله تنظیم کننده های مالی، بانک های مرکزی و وزارتخانه های دارایی نمایندگی می کنند. با این حال، هیئت مدیره در درجه اول هیچ اختیار اجرایی بر واحد تجاری ندارد، در عوض به عنوان یک نهاد مشورتی عمل می کند.
مزیت «ریت»ها برای بازار ملک
در ایران، املاک و مستغلات، همواره یکی از مهم‌ترین سرمایه‌گذاری‌‌‌ها بوده و در طول دهه‌‌‌ها، نقدینگی موجود در جامعه را به خود جذب کرده است.
-->
در ایران، املاک و مستغلات، همواره یکی از مهم‌ترین سرمایه‌گذاری‌‌‌ها بوده و در طول دهه‌‌‌ها، نقدینگی موجود در جامعه را به خود جذب کرده است؛ بر مبنای برخی تخمین‌‌‌ها بیش از ۸۰درصد ثروت ایرانیان را املاک تشکیل می‌دهد. شایان ذکر است که بخش قابل‌توجهی از تقاضای املاک در ایران، جنبه غیر‌مصرفی و سرمایهگذاری دارد.
در چنین بازاری با ایجاد انواع ریتز‌ها (Reits)، هزینه نگهداری و مسائل مربوط به جست‌وجو و تصمیم‌گیری از دوش سرمایهگذار برداشته شده و مشارکت در طرح‌‌‌ها و سرمایه‌گذاری‌‌‌های بزرگ با سرمایه‌‌‌های خرد میسر خواهد شد. با توجه به مزایای مذکور و نقش اساسی بخش خصوصی در حوزه املاک و مستغلات، به نظر میرسد با ایجاد بستر مناسب، از این نوع سرمایهگذاری استقبال خواهد شد. در دوره‌‌‌هایی از اقتصاد ایران، حجم زیادی از نقدینگی به بازار مسکن سرازیر شده است. به نظر میرسد، دلیل این پدیده، تورم و پایین‌بودن سود بانکی نسبت به تورم بود.
با در نظر گرفتن دوره‌‌‌های جهش قیمت در بازار املاک و مستغلات و مقایسه این دوره‌‌‌های زمانی با قیمت سهام شرکت‌های ساختمانی و صندوق‌های زمین و ساختمان میتوان دریافت که همبستگی کافی بین این دو وجود ندارد. بنابراین در بازار سرمایه، به دلیل مشکلاتی همچون عدم‌نظارت سهامداران خرد بر تصمیم‌گیری‌‌‌ها، عدم‌پرداخت سود متناسب با روند اجاره‌‌‌بها و قیمت املاک و اعمال کنترل بر داراییها از سوی سهامداران عمده، این نوع سرمایهگذاری نتوانسته است، به‌خوبی روندهای رونق و رکود و روندهای قیمتی در بازار املاک و مستغلات را دنبال کند. سرمایهگذاری در املاک و مستغلات به دو شکل سرمایهگذاری مستقیم (خرید مستقیم املاک) و سرمایهگذاری غیرمستقیم در املاک و مستغلات انجام میشود که در اینجا به چند روش آن اشاره می‌‌‌کنیم:
1. شرکت‌هایی که به توسعه و مدیریت املاک می‌‌‌پردازند؛ مانند شرکت‌های ساختمانی.
2. صندوق‌های املاک و مستغلات (REITs) که در املاک و مستغلات و اوراق بهادار مرتبط با آن سرمایهگذاری میکنند.
3. صندوق‌های املاک و مستغلات ترکیبی (CREFs) یا Commingled real estate funds، به این شکل که سرمایه‌‌‌هایی را که از طرفین مشخص و محدود گردآوری میشود، تحت مدیریت حرفه‌‌‌ای در املاک و مستغلات سرمایهگذاری میکنند.
4. صندوق‌های زیرساخت (Infrastructure funds) به خرید زیرساخت‌‌‌های عمومی همچون فرودگاه و راه‌آهن از شهرها، ایالت‌‌‌ها و شهرداری‌‌‌ها می‌‌‌پردازند و با اجاره دادن آنها درآمد کسب میکنند.
5. صندوق‌های املاک و مستغلات عملیاتی (REOCs) یا Real State Operating Companies دارای شرایط کسب مجوز ریتز (REITs) و معافیت از مالیات نیستند. این صندوق‌ها عمده درآمد خود را مجددا سرمایهگذاری میکنند و بیشتر از درآمد اجاره و بهره‌‌‌برداری به دنبال Capital Gain هستند.
6. سایر روش‌ها نیز شامل سرمایهگذاری از طریق تامین مالی جمعی، سهامدار حامی، سرمایهگذاری مشترک، بدهی غیررهنی، اوراق استصناع و رهنی و. است.
مزایای سرمایهگذاری در املاک و مستغلات، شامل همبستگی کم آن با سهام و اوراق بدهی، نوسان پایین بازده و پوشش ریسک تورم (در اغلب موارد) است. معایب سرمایهگذاری در این داراییها هم شامل نیاز به اطلاعات بسیار، هزینه بالای معاملات، ریسکهای مرتبط با قوانین، هزینه بالای عملیاتی و میزان بالای ریسکهای غیر‌سیستماتیک (مختص به هر بنای خاص) است. املاک به تغییر متغیرهای کلان اقتصادی واکنش متفاوتی نشان می‌دهند که این امر، امکان استفاده از این نوع سرمایهگذاری برای تنوع‌‌‌بخشی به سرمایه‌گذاری‌‌‌های سرمایهگذاران را فراهم خواهد کرد. درصورت پیادهسازی مناسب، این ابزار مالی کاربردهای بسیاری در زمینه پوشش ریسک در حوزه املاک و مستغلات خواهد داشت؛ به عنوان مثال، خانواده‌‌‌ها با خرید واحدهای این صندوق، ریسک افزایش قیمت مسکن را با افزایش قیمت واحدهای صندوق و ریسک افزایش اجاره‌‌‌بها را با افزایش سود تقسیمی واحدهای این صندوق‌ها پوشش خواهند داد.
شاخص‌‌‌های حوزه املاک و مستغلات نیز درصورتی که روی آنها قراردادهای آتی تعریف شود، می‌‌‌توانند به‌صورت گسترده در بازار املاک و مستغلات کشور، در پوشش ریسک معاملات مورد استفاده قرار گیرند. به‌منظور جلب‌نظر سرمایهگذاران به سرمایهگذاری در این صندوق‌ها نیاز است که مدیریت مستقل و کارآمد املاک، صندوق را مدیریت کند. علاوه بر آن، سرمایهگذار برای مقایسه بازدهی صندوق به شاخص املاک و مستغلات نیاز خواهد داشت که در حال حاضر، چنین شاخصی در کشور منتشر نمی‌‌‌شود. از طرفی تنوع فعالیت این صندوق‌ها مغفول مانده است. همچنین نیاز است که طیفی از عملیات این صندوق‌ها از مالیات معاف شوند و مقررات متناسب با این نوع سرمایه‌گذاری‌‌‌ها تدوین و تصویب شود.
وجود شاخص املاک و مستغلات، زمینه ارزیابی بازده صندوق املاک و مستغلات را فراهم میکند. وجود شاخص مبنا برای سرمایهگذاری در بازار سرمایه به‌منظور مقایسه بازده صندوق با بازده بازار الزامی است. شاخص، این امکان را برای سرمایهگذاران فراهم میکند که روند حرکت بازار را رصد کرده و بر این مبنا در مورد سرمایهگذاری تصمیم‌گیری کنند. نمونه‌ای از این شاخص‌‌‌ها که منتشر شده و همواره مورد رصد سرمایهگذاران بازار سرمایه و صندوق‌های ساختمانی و . هستند، عبارتند از: شاخص ملی املاک و مستغلات NCREIF، شاخص انجمن ملی سرمایهگذاری املاک و مستغلات NAREIT و شاخص مسکن کیس-شیلر در آمریکا.
اهمیت تنوع صندوق‌های املاک و مستغلات
در خصوص ریتز یا صندوق املاک و مستغلات، غالب تصورات بر اجاره‌داری حرفه‌‌‌ای مجتمع‌های مسکونی ریسکهای پوشش ریسک یا هتل‌‌‌ها و مراکز خرید است؛ در حالی که انواع مختلفی از این صندوق‌ها مانند ریتزهای تفریحی، صنعتی، بیمارستانی، دیتاسنتر و ریتز دفاتر اداری و تجاری وجود دارند. به‌عنوان مثال، صندوق Al-‘Aqar Healthcare REIT اولین ریت اسلامی در جهان اسلام است که در سال 2006 و با سبدی شامل 6بیمارستان تاسیس شده است. جامعه هدف این صندوق بخش درمان است. در حال حاضر، سبد سرمایهگذاری این صندوق شامل 21دارایی ملکی در مالزی از نوع انواع مراکز درمانی، بیمارستان‌‌‌ها ریسکهای پوشش ریسک و دانشگاه‌‌‌های علوم‌پزشکی است. البته اخیرا یک‌واحد آسایشگاه سالمندگان نیز در کشور استرالیا به مجموعه سبد این صندوق اضافه شده است.
ارزش داراییهای این صندوق، در حال حاضر بالغ بر 5/ 1میلیارد رینگیت، معادل 360میلیون دلار برآورد میشود. مثال دیگر صندوق KLCC REITاست. این صندوق از نوع Stapled REIT است و در واقع اولین صندوق از نوع stapled در جهان اسلام است. ساختار این نوع صندوق، خاص و جالب است که ارائه توضیح بیشتری را می‌‌‌طلبد. Staple در لغت به معنای منگنه است. اوراق stapled هم از همین وجه تشبیه بهره برده‌‌‌اند؛ به این معنی که هر سهم در اوراق stapled شامل 1) مالکیت یک واحد صندوق و 2) یک‌سهم از شرکت مدیریت صندوق میشود. این دو ویژگی به هم منگنه شده‌‌‌اند و امکان معامله جداگانه وجود ندارد (به بیان ساده‌‌‌تر دو سهام به هم منگنه شده و تشکیل یک‌سهام واحد را داده‌‌‌اند). گاهی شرکت‌های مدیریت املاک و مستغلات علاقه دارند داراییهای خود را به دو سبد مجزا افراز کنند. سبد اول شرایط سختگیرانه و محدودکننده ریتز را برآورد میکند و سبد دیگر بدون این محدودیت‌ها و با آزادی عمل بیشتری مدیریت میشود.
اهمیت معافیت مالیاتی
این نوع صندوق‌ها بدون معافیت مالیاتی از جذابیت کافی برای سرمایهگذاران برخوردار نخواهند بود؛ چراکه در این صندوق‌ها هزینه مدیریت به دیگر هزینههای معمول در سرمایهگذاری مستقیم در املاک افزوده میشود و با کسر کردن هزینههای مالیاتی از بازده این صندوق‌ها بازدهی آنها از بازدهی بازار املاک کمتر خواهد شد. در تمام کشورها، میتوان با معافیتهای مالیاتی بیشتر همچون معافیت مالیاتی بر نقل و انتقال املاک و مالیات بر اجاره، سرمایهگذاری در این نوع صندوق‌ها را جذاب‌‌‌تر کرد. چند نمونه از معافیتهای مالیاتی (بر سود و نقل و انتقال) این صندوق‌ها در کشور‌‌‌های مختلف در جدول فوق مشاهده میشود.
تدوین قوانین و مقررات متناسب
به‌منظور پیشگیری از سفته‌‌‌بازی لازم است، مانند اغلب کشورها محدودیت سه تا چهارساله برای فروش املاک و محدودیت در تجمیع اجاره‌‌‌بها و درآمدهای عملیاتی لحاظ شود تا این درآمدها به دارندگان سهام صندوق پرداخت شوند. همچنین باید حداقل‌‌‌هایی برای سرمایهگذاری مستقیم و غیرمستقیم در املاک و مستغلات در نظر گرفته شود تا این صندوق‌ها از ماهیت خود فاصله نگیرند. مواردی مانند حداقل تعداد ریسکهای پوشش ریسک املاک و پروژه‌‌‌ها و حق رأی دارندگان واحدهای خرد صندوق برای تنوع‌‌‌دهی و حمایت از حقوق دارندگان یونیت‌‌‌های خرد لازم به‌نظر میرسد. افشای معاملات بزرگ و محدودیت معامله با اشخاص وابسته به‌منظور پیشگیری از ایجاد رانت و شفافیت نیز بسیار اساسی است. همچنین توسعه نقش بازار در تعیین قیمت و افزایش شفافیت میتواند به کشف قیمت بهینه‌‌‌تر صندوق‌ها و به تبع آن، قیمت‌گذاری متناسب‌‌‌تر املاک کمک شایانی کند. الزام به پرداخت حداکثری درآمدها به صورت سود تقسیمی به سهامداران و قدرت اعمال نفوذ سهامدار خرد و همچنین عدم‌امکان مالکیت عمده برای افراد و گرو‌‌‌ه‌‌‌هایی که می‌‌‌توانند با داراییهای صندوق تضاد منافع داشته باشند، نیز از مهم‌ترین مواردی هستند که باید در مقررات و دستورالعمل‌‌‌های مربوطه گنجانده شوند.
دیدگاه شما